Perizia Immobiliare per il Mutuo: Guida Completa

In breve: la perizia è la valutazione con cui la banca stabilisce il valore di mercato dell'immobile che garantirà il mutuo. È importante perché la banca calcola quanto ti finanzia sul valore di perizia, non sul prezzo che paghi. Costa in genere 200-400 €, la fa un perito incaricato dalla banca, e richiede 1-2 settimane. Ecco tutto quello che devi sapere.

Molti scoprono la perizia solo durante l'istruttoria, ma è uno snodo che può cambiare l'importo del mutuo. Capirla in anticipo ti evita brutte sorprese.

A cosa serve la perizia

Quando chiedi un mutuo, l'immobile diventa la garanzia della banca (tramite ipoteca). Per sapere quanto vale davvero questa garanzia, la banca incarica un perito di stimare il valore di mercato dell'immobile.

Da quel valore dipende l'importo massimo che ti verrà concesso, attraverso il rapporto LTV (loan-to-value): la banca finanzia in genere fino all'80% del valore di perizia. Approfondisci il concetto nella guida all'LTV.

🔑 Punto chiave: l'80% si calcola sul valore di perizia, non sul prezzo di acquisto. Se i due numeri non coincidono, cambia quanto ti viene finanziato.

Chi fa la perizia e quanto costa

• Chi la fa: un perito (tecnico abilitato) incaricato dalla banca o da una società di valutazione convenzionata. Non puoi sceglierlo tu: serve a garantire una stima indipendente.
• Quanto costa: in genere 200-400 €, come spesa di istruttoria a tuo carico.
• Eccezione surroga: in caso di surroga, la perizia è a carico della nuova banca e non la paghi.

Come si svolge

1. Incarico — dopo la predelibera, la banca incarica il perito.
2. Documenti — fornisci planimetria catastale, visura, atto di provenienza e dati dell'immobile.
3. Sopralluogo — il perito visita l'immobile (30-60 minuti): misura, verifica lo stato, la conformità della planimetria, la zona.
4. Relazione — entro pochi giorni il perito consegna alla banca la relazione di stima con il valore di mercato.

Come si calcola il valore

Il perito considera diversi elementi:

• Superficie commerciale (mq, con le dovute ponderazioni per balconi, cantine, ecc.);
• Zona e quotazioni di mercato (anche le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate);
• Stato di conservazione e finiture;
• Classe energetica e caratteristiche dell'edificio;
• Conformità urbanistica e catastale (difformità possono ridurre o bloccare la valutazione).

Cosa fare se la perizia è più bassa del prezzo

È lo scenario che preoccupa di più. Se il valore di perizia è inferiore al prezzo pattuito, l'80% finanziabile cala e devi coprire la differenza con più anticipo.

Esempio: prezzo 200.000 €, ma perizia 180.000 €. La banca finanzia l'80% di 180.000 = 144.000 €, non 160.000 €. Servono 16.000 € in più di anticipo.

Cosa puoi fare:

• Rinegoziare il prezzo con il venditore, usando la perizia come argomento;
• Chiedere un riesame fornendo dati di mercato di immobili comparabili;
• Aumentare l'anticipo, se hai liquidità;
• Verificare le difformità: se la stima bassa dipende da irregolarità catastali sanabili, risolverle può alzare il valore.

Perizia e conformità: attenzione alle difformità

Il perito verifica che la planimetria catastale corrisponda allo stato reale. Difformità (una stanza in più, un soppalco non dichiarato) possono ridurre il valore o bloccare il mutuo finché non sono sanate. È un motivo in più per controllare la regolarità dell'immobile prima del compromesso.

In sintesi

• La perizia stabilisce il valore di garanzia: la banca finanzia l'80% di questo valore.
• Costa 200-400 € (gratis in caso di surroga) e la fa un perito scelto dalla banca.
• Se la perizia è sotto il prezzo, servirà più anticipo: rinegozia o chiedi un riesame.
• Conformità catastale: verificala prima, può fare la differenza.

Vuoi stimare prima quanto puoi ottenere? Combina questa guida con LTV e come ottenere un mutuo.

Domande frequenti

A cosa serve la perizia immobiliare per il mutuo?

Serve alla banca per stabilire il valore di mercato dell'immobile che farà da garanzia al mutuo. Da quel valore dipende l'importo massimo finanziabile: la banca calcola l'LTV (rapporto mutuo/valore) sul valore di perizia, non sul prezzo di acquisto. È quindi un passaggio decisivo per sapere quanto ti verrà concesso.

Quanto costa la perizia per il mutuo?

In genere tra 200 e 400 euro, a seconda della banca e del tipo di immobile. È una delle spese di istruttoria a carico del richiedente. In caso di surroga, invece, la perizia è a carico della nuova banca e non la paghi tu.

Chi fa la perizia, posso sceglierlo io?

No, il perito è incaricato dalla banca (o da una società di valutazione convenzionata) proprio per garantire l'indipendenza della stima. Tu metti a disposizione l'immobile e i documenti (planimetria, visura, atto di provenienza) e concordi l'appuntamento per il sopralluogo.

Cosa succede se la perizia è più bassa del prezzo di acquisto?

La banca calcola il mutuo sull'80% (o sulla percentuale prevista) del valore di perizia, non del prezzo. Se la perizia è più bassa del prezzo pattuito, l'importo finanziabile cala e dovrai coprire la differenza con più anticipo. Puoi provare a rinegoziare il prezzo con il venditore o chiedere un riesame della perizia con dati di mercato.

Quanto tempo richiede la perizia?

Il sopralluogo dura in genere 30-60 minuti; la relazione viene consegnata alla banca entro pochi giorni. Nell'iter complessivo del mutuo, la perizia incide per circa 1-2 settimane tra incarico, sopralluogo e consegna della relazione.